我今天主要講兩個問題，第一個問題是2014年我們的宏觀經(jīng)濟形勢，第二個問題是地產業(yè)發(fā)展趨勢。
一、談宏觀經(jīng)濟政策影響
大家都知道，2008年金融危機之后，世界經(jīng)濟形勢發(fā)生了深刻的變化，全球的經(jīng)濟格局重新分配，逆全球化出現(xiàn)，貿易保護主義抬頭。新一輪的經(jīng)濟形勢的變化導致了新一輪的產業(yè)升級。許多人都說，現(xiàn)在金融危機已經(jīng)過去了，我認為其實還沒有過去，不要分外樂觀。但是我們也不要悲觀，危中有機，機中有危。
上個世紀二三十年代的大蕭條，也是由金融方面開始的，沖擊著實體經(jīng)濟。直接導致了經(jīng)濟危機，那次的危機是怎樣結束的呢？美國一位著名的歷史學家（他在04年去世的），他在《全球通史》這本書里面提出，大蕭條是兩次世界大戰(zhàn)的分水嶺，眾所周知，大蕭條之前是第一次大戰(zhàn)，之后是第二次大戰(zhàn)。上個世紀20年代的大蕭條是怎樣見底（好轉）的呢？是一場戰(zhàn)爭導致的好轉，它把危機轉讓。
上個月我到俄羅斯，俄羅斯有個軍事專家，他說的非常好，他說，我們現(xiàn)在這個危機，有可能會導致一些國家引發(fā)政治沖突，從而轉嫁危機，如果是這樣，第三次大戰(zhàn)就可能發(fā)生。這都是大家不愿意看到的。所以大家現(xiàn)在看到俄羅斯邊境發(fā)生的沖突，是值得思考的。雖然現(xiàn)在的危機還沒有見底（好轉），但是很多國家都在尋求走出危機的途徑和方法。
美國，在世界經(jīng)濟的發(fā)展中就非常聰明，兩次戰(zhàn)爭，它都在別人家生火，在自己家做飯。而這5年，美國在干嘛？美國從整個微觀周期進行了流程再造。大家知道，林肯解放了黑奴，使勞動密集型產業(yè)發(fā)展起來了，勞動密集型產業(yè)快速發(fā)展起來之后，美國迅速完成了資本積累，發(fā)展成一個資本密集型國家，隨著資本的進一步積累，它的技術迅速提升了。
大家知道，世界70%的領先技術都來自于硅谷，所以美國變成了資本和技術密集型國家。有人說，美國的產業(yè)都回流了，但它回流的是勞動、資本和技術密集型的產業(yè)。比如說喬布斯的“蘋果”，“蘋果”的生產地是在中國大陸，幾乎全中國都有富士康（公司）。但是它的技術在硅谷，這就是“飛機經(jīng)濟”的體現(xiàn)。就是我的技術在這個地方，生產就可能去到別的地方。所以美國在新一輪的競爭中已經(jīng)在技術層面上得到了進一步的提升。
美國從08年到現(xiàn)在這段時間提升靠的是什么？是量化寬松，許多人說美國的量化寬松已經(jīng)結束了，其實沒有。2014年將繼續(xù)量化寬松，因為剛剛布點好的格局，美國必須要夯實。所以可以預計的話，等美國把所有的利益點都布好的時候，下半年量化寬松可能結束。
量化寬松就是印美元，貨幣超發(fā)。當美國的利益點都布好的時候，貨幣超發(fā)，美元就會貶值。我們陶瓷業(yè)是需要出口的，美元是貶值的。因為美元是世界貨幣啊，如果美國的量化寬松逐步消失的話，美元就是升值的階段，今年年初，有很多機構就預測，美元升值的趨勢非常的強。很有道理，因為等到美國整個格局布好以后，它就會逐步退出量化寬松。美國在08年之前，是完全交給微觀主體的市場，政府在這個市場格局中是起引導作用的。
我們從1993年到2013年20年的時間里，我們用的是凱恩斯的思想，政府在市場中起主導作用。三中全會之后，市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用和更好的發(fā)揮政府作用，是要把政府甩出來，政府起引導，市場起主導。但是08年之后，美國很多經(jīng)濟研究專家，包括美國政府的經(jīng)濟學家說，市場本身是看不見的手，政府是只看得見的手。08年之后的美國，看不見的手越來越看不見了，而看得見的手越來越來看得見了，就是政府該伸手的時候毫不猶豫地伸。在當時，美國最大額保險公司面臨破產的邊緣，當時的財長鮑爾森不惜一切代價政府出資，必須把這個市場挺過來。這是美國的一個格局。
我們看看歐洲的，歐洲喜憂參半。歐洲的情況是，實體經(jīng)濟是主體。前些年，德國總理施羅德在博鰲亞洲論壇說過這樣一段話，對我們是一個深深的刺痛，他說，在金融危機肆虐的情況下，德國能比其它歐洲國家優(yōu)先走出危機的原因，是因為德國有強大的工業(yè)體系。歐洲整個實體經(jīng)濟體發(fā)展是相當?shù)目斓模沂欠�(wěn)步在前進。在金融危機之后，其實，歐洲的金融危機，在全世界，是個經(jīng)濟危機的概念。歐洲是以實體經(jīng)濟帶領經(jīng)濟復蘇，但是他也出現(xiàn)一個問題，雖然他的經(jīng)濟明顯好轉，但是他的根源問題沒有明顯解決。歐洲的經(jīng)濟到了一個相對緩慢期，失業(yè)率非常高，政治不滿度非常高，所以很可能歐洲又陷進一個衰退的時期，在新一輪的競爭中，他不會太好，也不會太差。
我們再看看和我們密切相關的第三經(jīng)濟體日本，關于日本的這些數(shù)據(jù)都是最新的數(shù)據(jù)，可能網(wǎng)上也搜不到的。2014年1月份日本的經(jīng)常項目逆差創(chuàng)紀錄了。2008年到2013年，它也是在逐步的恢復，但是突然間，它又出現(xiàn)一個問題。日本內閣府經(jīng)過計算去年日本第四季度的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，第四季度的經(jīng)濟增長是0.7%，不到1%，也就是說，它的經(jīng)濟，沒有想象中的那么好。所以它在新一年出現(xiàn)了一個增長的困境。而同樣的，以金磚四國為首的新興經(jīng)濟體發(fā)展的速度也十分緩慢。
我們呢？我們08年，金融危機出來了，我們政府在當時還是起一個主導作用，市場在整個資源配置中起基礎性作用，政府是主體，所以我們第一輪啟動的是4萬億，但是這個4萬億投資進去，市場會失靈，政府也會失靈，凱恩斯主義中，市場也是政府，市場失靈了，政府也會。我們非常清晰的是，4萬億進入實體。但是進入實體之后，它的走向變了，你們陶瓷行業(yè)獲得多少？沒有，機械行業(yè)獲得多少?沒有。進入了房地產，全國圈地，新一輪的圈地運動開始了，但是圈了之后賣出去了沒有。我們既希望很快把經(jīng)濟從泥潭中拉出來。我們是實體經(jīng)濟受到了沖擊，實體經(jīng)濟和資本經(jīng)濟受到?jīng)_擊最大的不一樣是，資本市場受到危機瞬間就會出現(xiàn)。好像你今天買股票，賺和賠馬上就知道。而實體的增長有一個緩慢期。以我們生產磚為例，我們到阿拉善盟投資，先要定好地皮，然后建廠房，設備機械，然后要試生產，在進入市場，這是一個長期的過程。所以這個實體就算摔下去，他也不會快速的摔下去，我們也不會看到摔的跡象，所以到09年下半年，我們喊出一句話，我們當時的溫家寶總理說，我們經(jīng)濟已經(jīng)起穩(wěn)回升了，因為我們4萬億已經(jīng)開始出作用了，其實沒有。是因為實體經(jīng)濟它的下滑期比較長，還沒有完全凸現(xiàn)出來。你們陶瓷行業(yè)非常清晰的。08、09年其實影響不是很大，但是到了10年，馬上來得比08年更猛烈。所以到了10年下半年，溫家寶同志又說了一句話，信息比什么都重要。
我們知道，我們的投向，沒有在我們實體經(jīng)濟中發(fā)揮什么作用，所以到了2011年我們繼續(xù)感到整個經(jīng)濟繼續(xù)往下滑，于是到了12年5月23日，國務院常務會議啟動第二輪經(jīng)濟刺激計劃，投放多少資金呢？2012年5月份我國的M2(廣義貨幣發(fā)行量)達到90萬億。23日會議結束，24日大量項目就開始投入。2012年年底，我們的M2是97.4萬億，就是說我們不到7個月的時間投了7萬億。2013年3月兩會之后，新一屆政府上臺，資金繼續(xù)投入。到了2013年的3月份，我們市場已經(jīng)累計投放了13萬億，這就是我們中國的量化寬松。但是我們的13萬億是不是都投入到我們的實體經(jīng)濟呢？沒有。去年8月31中國500強公布，中央電視臺對我專訪，我提到了“利潤鴻溝”，就是工農中建交幾個金融機構的利潤率都是兩位數(shù)而且是20%以上的增長，然而，經(jīng)濟的基礎是實體經(jīng)濟，實體經(jīng)濟的基礎是工業(yè)，工業(yè)的基礎是機械制造業(yè)，但是中國的機械制造行業(yè)全行業(yè)利潤率不到5%，不及工商銀行一個分行的利潤。這種利潤鴻溝直接導致的結果是，中國整個實體經(jīng)濟在萎縮，虛經(jīng)濟在膨脹。所以我們投放的13萬億更多沒有進入到實體經(jīng)濟里面去轉動。
我們是量化寬松，美國也是量化寬松，但是美元是世界貨幣，超發(fā)貨幣就是相當于讓物價上升，比如以前1000美元可以買一千個面包，但量化寬松之后，1000美元才能買900個面包，那100個面包給美國弄走了。美國的量化寬松在全世界人民頭上撈了一把，支持自己國家的發(fā)展，但人民幣是國內的貨幣，我們超發(fā)貨幣，必然會引起我們各個生產要素的上升，這個上升是成本推進型的通貨膨脹，是很難短期內消除的，我們的量化寬松是我們在自己人頭上撈了一把，也就是我們受到了雙重影響，所以導致我們整個經(jīng)濟必須進行政策性、結構性調整，我們要產業(yè)調整，產業(yè)升級。2013年3月到2013年年底，我們感覺到錢荒，就是中央貨幣發(fā)行的少啊，還不到7萬億。我們2013年年底的M2是110.65萬億，2014年2月，我們的M2是112.35萬億，兩個月增發(fā)的還不到1.7萬億。政府要把市場交給微觀主體，自己做好宏觀調控。所以，雖然政府還是堅持經(jīng)濟積極財務穩(wěn)健的經(jīng)濟政策，但是不再是簡簡單單的政府去投入。所以李克強總理說的一句話，對我們企業(yè)家很有用，他說：法無禁止即可為。對于我們的政府，是法無授權不可為。所以習近平總書記在全面深化改革領導小組第二次會議上說，所有的改革必須有法可據(jù)。也給微觀主體的空間非常的大，提出以經(jīng)濟改革為核心，以此推進政府改革，十八屆三中全會的總目標是要完善和發(fā)展中國特色社會主義，要推進國家治理體系和能力現(xiàn)代化。
今年2月17號，習近平總書記在中央黨校作了重要講話，提出要從黨和政府全面落實國家治理體系。同樣我們的微觀主體，我們的企業(yè)也要落實管理體系。作為企業(yè)，我們要有三只眼，第一只眼，好好地盯住市場，第二只眼，好好地盯住市長，盯住我們的政府，第三只眼，要盯住企業(yè)的內部。我們的政策走向，決定了我們的發(fā)展方向，所以當政府更好做市場指引的時候，政策最后會落在我們市場主體，只要政策沒有禁止的我們都可以做。我們的改革，進入到一個產業(yè)升級的時代，改革的紅利就會出現(xiàn)。這個紅利我們怎么抓住呢？我們的具體措施在以下幾個方面：我們十一項體制改革協(xié)同推進，我們2014年要在以下幾個方面下大力氣：
一、 傳統(tǒng)產業(yè)改造升級，陶瓷行業(yè)作為一個傳統(tǒng)產業(yè)，我們的升級步伐就要思考。
二、新興產業(yè)要大力扶持。
三、消化產能過剩。其實，產能過剩是政府制造出來的。比如說鋼鐵行業(yè)產能過剩。為什么會出現(xiàn)產能過剩，因為從生產出發(fā)，鋼鐵是用作基礎建設的。政府把基礎建設收了，房地產怎么樣？政府開始有一定的調控了，這些調控的結果就是原來生產出來的住房都賣不出去了，就空在那里。整個產業(yè)的聯(lián)動性，導致了在一個節(jié)點上形成死節(jié)了。房地產的調控，有一段時間非常的強。本來房地產是一個非常好的政府調控的一個產業(yè)。但是因為去年房地產出現(xiàn)過熱，所以出現(xiàn)了調控，調控在北上廣，包括深圳，這些一線城市出現(xiàn)二套房要交所得稅，于是，有很多人想在政策出臺之前賣掉房子。政府出臺的一些政策，人民總有對應的做法，因為微觀主體的聰明度非常大。好像有些人為了買二套，而假離婚假結婚。一個不好的現(xiàn)象的出現(xiàn)，一定是因為一個不好的政策的出臺。錯的導向，很容易對市場造成一種影響。消化產能過剩，有一種很好的方法，就是對我們房地產和陶瓷業(yè)都利好的城鎮(zhèn)化推進。
四、基礎設施建設。
五、城鎮(zhèn)化醫(yī)療教育環(huán)保金融服務業(yè)，新興產業(yè)，另外，對于現(xiàn)代裝備制造也要加快。2014年還有一個政策性是要注意的，就是國家加大政策性住房的建設。2014年的政府工作報告提出要加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農村現(xiàn)代化，這都是和房地產和陶瓷業(yè)息息相關的。因為陶瓷，無論是建廠房，還是建辦公樓都需要。所以2014年雖然還有些風險，但總體是可觀的。像我們GDP的增長，不高，也不低，去年7.8%，今年前兩個月7.5%左右。只要在我們可控區(qū)間，國家就不會出手，只要國家不出手，微觀主體出手的空間就會非常大。國務院從去年3月份開始到今年3月份一年，國家取消下放了416項批文，今年計劃要取消兩百多項，要把很多繁瑣的手續(xù)下放交給微觀主體。第二個是降低物價水平，物價是國家需要控制的。CPI和我們很密切，我們的配套組合政策在推行，所以整體上半年，我們經(jīng)濟是增長的，投資選擇在下半年會體現(xiàn)在我們通脹上，以前投資選擇會拉動其他的方面，這是把雙刃劍。
整個經(jīng)濟形勢是四大有利因素，第一個，基本經(jīng)濟面好；第二個，外部環(huán)境趨于改善；三，國內對市場的預期不斷好轉；第四個，全面深化改革激化出活力。
第一方面，內需增長有著廣闊的空間。我們國家經(jīng)濟拉動一直以來靠三駕馬車———投資、出口、消費。現(xiàn)在國家投資減少了。出口受外部世界經(jīng)濟的影響，去年12月份我們的出口有一定的好轉。經(jīng)濟危機對我們國家影響不像對西方國家那么大，因為我們國家的基礎受到?jīng)_擊沒有那么大。我們的內需在進一步提升，消費層面上有一定的影響，像消費的需求，跟我們密切相關的有住房消費。投資方面，國家會在基礎設施加大投資，城市交通，環(huán)境治理，保障房，在這個方面，我們的內需在增長。國家要加大保障房的建設，因為不是人人都可以買得起商品房，佛山的房價是一萬左右，但是北京的房價已經(jīng)六七萬一平方了。說到房地產，在座的人可能都在思考瓷磚。高端磚都到哪里去了，在北京的旗艦店，全是最高端的瓷磚。市場在變，我們就要跟著市場變，政府加大住房建設力度，陶瓷業(yè)也要跟著走。跟著政府政策的引導，是一個很好的利潤增長機遇。第二個方面，外部環(huán)境的改善，。美國歐洲日本和金磚四國基本處在一個穩(wěn)步前進的過程。第三個，國內市場的預期相對較好，2014經(jīng)濟增長預計7.5%，CPI控制在3.5%，新增就業(yè)人口增加1000萬，這些都對我們整個經(jīng)濟刺激帶來很大的利好。四是全面深化改革，全面深化改革是把我們的政府選出來，我們的體制機制就能得到更好的創(chuàng)新。
再說說四大不利因素，1、外部環(huán)境的不確定性，新興經(jīng)濟體的增速放慢，2013年，金磚國家巴西的增長只有1.5%，印度增長5.5%，發(fā)達國家政策調整的不確定性美聯(lián)署從去年就提出逐步退出量化寬松，但是今年還繼續(xù)量化寬松。這樣導致出口情況的不確定性，風險的可控制性就弱了，還有就是國際地緣政治的風險依然存在，一旦戰(zhàn)爭發(fā)生，經(jīng)濟就難以發(fā)展了。2、財政金融的隱患較多，地方籌資能力和還債能力減弱。今天，中國最大的債務人已經(jīng)是各級政府，而國家出臺的一系列政策限制地方政府，好像限制地方政府的土地出讓，這樣地方政府的財政就少了，自然償還能力就降低了，銀行壞賬風險就降低了。還有就是局部地區(qū)財政收支矛盾加劇，地方的稅收力度在減少。3、企業(yè)生產經(jīng)營困難4、房地產市場的不確定性。
二、談房地產走勢
再來談談2014房地產業(yè)發(fā)展基本趨勢會怎樣呢？
基于政策支持，房地產業(yè)迎來五個方面新機遇，表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是企業(yè)層面，大力發(fā)展混合所有制經(jīng)濟的推行和股權、生產資料的兼并收購，允許職工個人持股，降低產業(yè)進入門檻，企業(yè)工商登記注冊制度改革，國有企業(yè)改革（房地產為主業(yè)處于競爭性領域）等；
二是資本市場層面，房地產企業(yè)市場融資將獲得更加便利的條件，上市首發(fā)增發(fā)再開閘，不動產基金規(guī)模進一步擴大，企業(yè)債券允許入市交易，銀行信貸規(guī)模不會縮小等；
三是稅收層面，房地產稅逐步推進改革，簡稅種、調結構、寬稅基是主基調，新增剛地產稅收決定權將從政府改為人大，房產稅新一年依然難以推出，房地產營業(yè)稅改增值稅遲至2015年必然推出；
四是土地層面，農村建設用地入市場流轉和土地普查結果耕地遠超十八億畝的信息，會改善商品房供地用地的壓力，規(guī)劃和用地控制會進一步遏制諸如小產權房等各種不規(guī)范的擾亂市場行為；
五是城鎮(zhèn)化層面，戶籍改革，計劃生育政策調整和公共資源的均等化配置將為房地產帶來全新的市場格局。
那么，2013年和2014年前兩個月的地產業(yè)如何呢？2013年是住房市場成交活躍、土地市場復蘇的一年，是我國地產市場調控思路開始轉變的一年，在國家“穩(wěn)中有進”宏觀經(jīng)濟政策及相關貨幣政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年地產市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭，一是房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長；二是商品房銷售再創(chuàng)歷史新高，增幅超預期；三是土地市場先冷后熱、逐季升溫；四是新開工面積同比明顯增長；五是全國657個城市中，絕大多數(shù)城市房價基本穩(wěn)定；六是保障性安居工程推進順利；七是房地產貸款平穩(wěn)較快增長；八是大型品牌房地產企業(yè)順勢擴張，行業(yè)集中度進一步加大；總體看，2013年市場差異性明顯，一線城市和部分二線城市供不應求，一些三四線城市存量房消化壓力大；2014年前兩個月，全國房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)還未發(fā)布，但從一些主要城市的數(shù)據(jù)看，重點城市成交量普遍走低，這既有春節(jié)是傳統(tǒng)淡季的原因，也有一些企業(yè)去年銷售良好，新項目不急于推出的原因等。
從2013年、2014年前兩個月行情，得出基本結論：近幾年來，由于一些城市房價居高不下，以及一些城市存量房消化壓力增加，對中國樓市漲跌的討論從未停歇過；依照市場經(jīng)濟的規(guī)律，交易量的有升有降和房價的有漲有跌是正常現(xiàn)象，北京、上海、廣州、深圳等熱點城市，由于公共服務資源充裕，新增人口多而供應量不足，房價上漲的壓力自然很大。而一些中小城市，如果開發(fā)量過大，吸引外來人口能力弱或當?shù)厝丝诒旧磉�在外流，造成了階段性的供大于求或者房價適度下調，也是合理現(xiàn)象。而且，國家對個別城市的房地產泡沫也已發(fā)出了警示。但是，不能依據(jù)短期內一、二個城市、若干樓盤發(fā)生變化就對整個樓市下“拐點”、“崩盤”的結論，應該放在一個較長時間和較寬視野來分析判斷走勢。
基于這些，2014年基本判斷：由于我國地產市場是近十幾年來才快速發(fā)展起來的，不少地方的住房信息尚不健全，不少制度也在完善中，再加上地區(qū)的差異性，和國內外宏觀經(jīng)濟的不確定性，所以要準確判斷市場走勢難度很大，但我國的新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在快速持續(xù)推進中，區(qū)域發(fā)展回旋余地很大，今后一個時期房地產業(yè)仍有較大發(fā)展空間。政策信號一：十八屆三中全會；《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，許多方面涉及到房地產業(yè)的發(fā)展方向和工作重點；政策信號二：2014年政府工作報告，抓好財稅體制改革這個重頭戲；通過政策信號看政策基調：上述要求實際上已對過去那種圍繞著降低房價為核心目標的政策調控模式進行了思路和措施的再調整，地產業(yè)將在決定的指引下走向一個政策、法律更多透明、市場預期更加明確、產業(yè)發(fā)展更加規(guī)范的新天地，在房價漲幅沒有明顯回落的情況下，限購措施還會維持一段時間，但控制房價的目標問責制難以持續(xù)下去，房產稅由于要進入人大立法程序，無論如何一年時間內也無法推出，保障房建設和分配會繼續(xù)推進，但具體政策會有所調整。
2014年房地產政策五項舉措：一是完善住房保障和供應體系，加強住房保障工作；二是堅持分類調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；三是推動住房建設和發(fā)展方式轉型，不斷提升住區(qū)品質；四是加強配套制度建設，努力解決好全體居民的住房問題；五是積極引導非住宅地產業(yè)態(tài)的發(fā)展。
綜上，2014年地產業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大，在我國經(jīng)濟處于轉型和改革的新時期，房地產將繼續(xù)承擔支柱產業(yè)的地位作用，在我國老百姓財產性收入不斷提高的進程中，房地產市場仍是我國老百姓不斷改善自身居住條件的主要平臺，在高速城鎮(zhèn)化的歷史進程中，房地產業(yè)是每一個城鎮(zhèn)功能和形態(tài)改善提升的重要推手。
